We kennen Aardappel moeheid, maar er is ook Corona moeheid. 

Beste nieuwsbrief lezers, het wordt zo langzaamaan een never ending story die lockdown situatie waar we in zitten, hebben we vorig jaar geen mogelijkheid gehad om ook maar één ALV vergadering te organiseren, zo ziet het er op dit moment naar uit dat er voorlopig dit jaar weer geen vergadering mogelijk zal zijn.

Dit begint zo langzaamaan wel heel vervelend te worden vinden we als hva bestuur en wel om twee redenen, één omdat we als bestuur nog geen fatsoenlijke kans hebben gehad om de nieuw aangetreden aspirant bestuursleden persoonlijk beter te leren kennen, anders dan via Teams en te tweede hebben jullie als leden van de ledenraad en de de nieuwe bestuursleden, ook geen mogelijkheid gehad om elkaar te leren kennen. Daarom willen we voorstellen om via een tussen oplossing, met Teams toch te proberen om een eerste contact tot stand te brengen om zodoende elkaar toch een keer te zien en te horen, het blijft natuurlijk surrogaat, maar het is naar onze overtuiging beter dan niets.
Wij willen dan ook een ieder die geïnteresseerd en in de gelegenheid is, uitnodigen om aan dit Experiment (want dat is het) mee te doen en elkaar even in de ogen te kijken.
We zouden als bestuur er ons op verheugen als het experiment zou slagen, zodat wij als bekenden van elkaar, elkaar ook weer eens zouden zien en horen.
We gaan binnen het bestuur er voor zorgen dat er een inlog adres wordt gemaakt en dat sturen we dan aan alle ALV leden waar we een E-mailadres van hebben toe.
We hopen dat het een aardig idee is en de deelneming overweldigend zal zijn.

Vervolgens....

hebben we deze maand maar twee artikelen opgenomen, een over verhuiskosten vergoeding die is gewijzigd en een over de huuraapassing.
Daar hangen vervolgens zoveel hoofdstukken onder dat we gedacht hebben dat het voor een maand wel genoeg info was. Het is taaie-kost maar wel voor ons alle van belang.
Veel leesplezier

Wat is nieuw in het huurbeleid voor 2021?

• In 2021 is de jaarlijkse huuraanpassing voor sociale huurwoningen gemaximeerd op nul procent.
• De huren worden bevroren.
• Dat betekent dat ook de eventuele inkomensafhankelijke huurverhoging niet is toegestaan.
• De huurbevriezing heeft ook consequenties voor de huursombenadering.
• Waarschijnlijk komt er dit jaar ook een maximering van de huurverhoging van vrije sectorwoningen.
• In 2021 is een eenmalige huurverlaging verplicht voor huishoudens in een sociale huurwoning die relatief te duur wonen.
• Daarnaast is het ook mogelijk om een tijdelijke huurkorting of een huurgewenning af te spreken tussen verhuurder en huurder.
• De huur- en inkomensgrenzen voor het al dan niet ontvangen van huurtoeslag zijn aangepast.
• De inkomensgrenzen voor de 80-10-10-regeling, het passend toewijzen en de indexeringspercentages bij het vaststellen van het inkomen.
• De indexering van de WOZ-waarde in het WWS en de maximum bedragen EPV.

Alle informatie over de maximale huurverhogingen van 2021 vindt u in de brief van de minister Ollongren (BZK) aan de Tweede Kamer.

Jaarlijkse huuraanpassing

Voor de jaarlijkse huuraanpassing - die meestal per 1 juli plaatsvindt - geldt in 2021 een maximale huurverhoging van nul procent. De huurprijzen worden dit jaar dus bevroren. Dit geldt voor alle sociale huurwoningen (gereguleerde contracten) ongeacht de verhuurder. Het geldt voor alle typen woonruimten, dus ook voor onzelfstandige woonruimten (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

De huurbevriezing geldt voor de periode van 1 juli 2020 tot en met 30 juni 2022. Het is niet toegestaan een eventuele huurverhoging nog vóór 1 juli 2021 door te voeren als de verhuurder vorig jaar de huurverhoging per 1 juli heeft gedaan. Want de huur mag niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd. De enige uitzondering hierop is als er een periode van langer dan twaalf maanden tussen twee huurverhogingen heeft gezeten. In dat geval mag de volgende huurverhoging eventueel na minder dan twaalf maanden. Mits de voorgaand periode langer was dan twaalf maanden.

Voor verhuurders die de verhuurderheffing betalen komt er overigens een compensatie voor de effecten van de huurbevriezing in de vorm van een lager tarief van deze heffing.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Corporaties hadden voorheen de keuze om huishoudens met een hoger inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging te geven. Deze is in 2021 ook bevroren en dus niet toegestaan. Voor 2022 wordt in de Wet Huur en inkomensgrenzen een nieuwe methodiek voorgesteld. Deze wet moet nog door de Eerste Kamer worden aangenomen.

Brief voor de huurders

Normaal gesproken stuurt de corporatie huurders een brief waarin zij hen informeren over de huuraanpassing. Formeel gezien is dit niet noodzakelijk als de huur gelijk blijft. Het is echter wel aan te raden om de huurders per brief hiervan op de hoogte stellen per brief. Dat kan veel vragen voorkomen. Bovendien is de brief te gebruiken om huurders te wijzen op de mogelijkheden van de Wet Eenmalige Huurverlaging.

Huursombenadering

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Net als in 2020 mag de maximale toegestane huursom in 2021 niet toenemen met meer dan inflatie. In 2021 is dat 1,4 procent. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2021 als op 1 januari 2022 waren verhuurd.

Door de huurbevriezing op individueel woningniveau betekent dit voor de meeste corporaties in de praktijk dat ook de huursomstijging is gemaximeerd op nul procent. Dat betekent ook dat de eventueel gemaakte lokale afspraken voor een extra bandbreedte van maximaal één procent bovenop de huursom in 2021 niet mogelijk is.

Wanneer corporaties de huren jaarlijks per (bijvoorbeeld) 1 maart verhogen is de huursombenadering wel relevant. Op 1 maart 2021 is nog een huurverhoging (van maximaal 5,1 procent) toegestaan. In dat geval heeft de maximale huursomstijging van 1,4 procent nog een beperkende functie. Daarnaast telt een huurverhoging die in het kader van huurgewenning wordt gegeven ook mee in de huursom.

Buiten de huursom vallen in 2021:

• Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
• Woningen die een eenmalige huurverlaging hebben gekregen.
• Tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.

Bij huurharmonisatie mag de corporatie de huur wel verhogen. Dat is ook het geval bij een woningverbetering, mits dit is afgesproken met de huurders. Wanneer het echter om huurders met een laag inkomen gaat, geldt voor hen ook dan de wet eenmalige huurverlaging. Stijgt de huur door de huurverhoging boven de aftoppingsgrens, dan hebben zij direct weer recht op huurverlaging.

Huurverhoging vrije sectorwoningen

In de Tweede Kamer is het Wetsvoorstel Maximering jaarlijkse huurverhoging voor geliberaliseerde contracten aangenomen. Deze wet regelt dat de jaarlijkse huurverhoging van vrije sectorwoningen wordt gemaximeerd op inflatie + één procent. Dit jaar zou dit uitkomen op een maximum van 2,4 procent. Deze wet moet nog door de Eerste Kamer worden aangenomen.

 Eenmalige huurverlaging.

In 2021 geldt de Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen. Deze wet betekent dat huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens eenmalig recht hebben op huurverlaging naar de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt alleen voor woningen van corporaties met een gereguleerd huurcontract.

Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Voor woningen met een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens (633,25 euro in 2021) krijgt de woningcorporatie van de Belastingdienst te horen of een huishouden in aanmerking komt voor een eenmalige huurverlaging op basis van het inkomen over 2019. En zo ja, hoe groot het huishouden is.

Huishoudens die na 2019 een inkomensdaling hebben gehad en/of waarbij de huurprijs boven de aftoppingsgrens is gekomen en daardoor ook in aanmerking komen voor huurverlaging, kunnen zelf een verzoek indienen bij de corporatie.

Meer informatie vindt u in het artikel Eenmalige huurverlaging in 2021.

Tijdelijke huurkorting en huurgewenning

Naast de mogelijkheid voor een eenmalige huurverlaging die alleen in 2021 geldt, komt er nu waarschijnlijk ook de wettelijke mogelijkheid om tussen verhuurder en huurder afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Ook komt er de mogelijkheid om huurgewenning af te spreken bij nieuwe verhuringen. De Eerste Kamer moet deze wet nog aannemen.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het gaan om bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van één maand tot maximaal drie jaar.

Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is (als gevolg van de coronacrisis). Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

Bij een tijdelijke huurkorting leggen de huurder en verhuurder vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau, eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Daarbij geldt voor woningen met een gereguleerd contract wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (in 2021 752,33 euro).

Wanneer er langer dan drie jaar een huurkorting nodig is kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau (eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van drie jaar).

De tijdelijke huurkorting kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

In 2021 komt er waarschijnlijk ook de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal drie jaar bedragen.

Huurprijsgrenzen in 2021

De huurprijsgrenzen in 2021 zijn als volgt:

Kwaliteitskortingsgrens: 442,46 euro (2020: 432,51 euro)
Lage aftoppingsgrens: 633,25 euro (2020: 619,01 euro)
Hoge aftoppingsgrens: 678,66 euro (2020: 663,40 euro)
Liberalisatiegrens: 752,33 euro (2020: 737,14 euro)
Huurtoeslag
In 2020 zijn de inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer.

Onderstaand schema laat zien bij welke huurprijzen en inkomens mensen geen huurtoeslag meer krijgen in 2021.

* Omdat een meerpersoonshuishouden tot de AOW-leeftijd boven de aftoppingsgrens geen extra huurtoeslag meer krijgt, geldt voor hen dat zij in de praktijk al geen huurtoeslag meer krijgen als de huur hoger is dan de aftoppingsgrens.

NB: het bedrag voor een tweepersoons ouderenhuishouden bij een huur van 633,25 euro, stond per abuis verkeerd in de tabel. Het foutieve bedrag 39.311 euro is aangepast in het juiste bedrag: 38.801 euro.

De tabel laat zien wat het maximale inkomen is waarbij een huurder nog huurtoeslag krijgt, als de huur gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom. Voorbeeld: een eenpersoonshuishouden in een woning van 442,46 euro, krijgt geen huurtoeslag meer als zijn of haar inkomen hoger is dan 24.187 euro. Bij dat inkomen is de eigen bijdrage namelijk bijna gelijk aan de huur die hij of zij betaalt (442,46 euro), en wordt de huurtoeslag kleiner dan 24 euro per jaar. Een huurtoeslag van 24 euro per jaar of lager wordt niet uitgekeerd.
NB: In de MG-Circulaire van de overheid staan hogere bedragen genoemd. Dat zijn de inkomens waarbij de huurtoeslag gelijk is aan 0. Omdat er dus in de praktijk geen toeslag meer wordt uitgekeerd als de toeslag lager is dan 24 euro, zijn hier de inkomensgrenzen opgenomen waarbij dat het geval is.

De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2021 zijn:

• Eenpersoonshuishoudens: 31.340 euro (was 30.846 euro)
• Meerpersoonshuishoudens: 62.680 euro (was: 61.692 euro)

Inkomensgrens en 80-10-10-regeling 

Op dit moment ligt er een voorstel in de Tweede Kamer om de inkomensgrens te differentiëren naar huishoudtype. Die grenzen worden echter pas in 2022 ingevoerd. In 2021 wordt de 80-10-10-regeling met bestaande, geïndexeerde, grenzen verlengd. De grenzen zijn:

Lage inkomensgrens: 40.024 euro (was: 39.055 euro in 2020)
Hoge inkomensgrens: 44.655 euro (was: 43.574 euro in 2020)

Passend Toewijzen

Voor het passend toewijzen (de 95%-regeling) zijn de grenzen voor 2021:

Eenpersoonshuishouden tot AOW: 23.725 euro (2020: 23.225 euro)
Eenpersoons ouderenhuishouden: 23.650 euro (2020: 23.175 euro)
Meerpersoonshuishouden tot AOW: 32.200 euro (2020: 31.550 euro)
Meerpersoons ouderenhuishouden: 32.075 euro (2020: 31.475 euro)
Indexeringspercentages vaststellen inkomen voor toewijzing
De indexeringspercentages i1 en i2 zijn bekend. Deze percentages worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2021. Dit is nodig bij passend toewijzen en de 80-10-10-regeling. De percentages zijn:

Index T-1 (2020): 1,0248
Index T-2 (2019): 1,0523

Indexering WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel

Jaarlijks wordt op 1 juli de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS) geïndexeerd. Dit jaar betekent deze indexering dat voor elke 11.043 euro van de WOZ-waarde 1 punt wordt gerekend in het WWS. Meer informatie leest u in de circulaire.

Indexering maximale energieprestatievergoeding

Elk jaar vindt ook een indexering plaats van de maximumbedragen die gelden voor de energieprestatievergoeding (EPV). Per 1 juli 2021 worden deze aangepast met 1,1 procent. De daaruit voortvloeiende bedragen vindt u in de circulaire.