Professor Primus beschrijft namelijk zeer duidelijk het oorzaak en gevolg verhaal voor de corporaties en huurders in de sociale huursector wat wij als HVA volledig kunnen onderschrijven.
Het Kabinet heeft aangekondigd dat de verhuurderheffing in juni zal worden geëvalueerd. In de ogen van corporatiemensen en huurders is er maar één verstandig besluit te nemen: opheffen, die verhuurderheffing. De effecten van deze gelegenheidsbelasting zijn desastreus: de betaalbaarheid van het wonen in de sociale huursector is op het spel gezet. Mede daardoor zijn de uitgaven aan huurtoeslag sterk gestegen.
Voorts zijn de investeringen van corporaties in nieuwbouw gekelderd, is de verkoop van sociale huurwoningen sterk toegenomen, en blijven investeringen in energiebesparing achter bij de ambities van het Energieakkoord. De woningtekorten nemen toe: starters moeten langer wachten en AZC’s blijven verstopt met statushouders voor wie onvoldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar komen. Door het tekort aan sociale huurwoningen voelen autochtone woningzoekenden zich verdrongen door urgente statushouders, waardoor het draagvlak onder de opvang van immigranten wordt ondermijnd.
Zoals bekend treft de verhuurderheffing vooral de woningcorporaties (en de huurders van corporatiewoningen), die jaarlijks € 1,4 miljard moeten afdragen. Daarnaast betalen particuliere verhuurders met gereguleerde huurwoningen per jaar € 300 miljoen aan belasting.
De meeste woningcorporaties lijken de verhuurderheffing (en de saneringsheffingen) redelijk te kunnen dragen, als zij hun investeringsbeleid, hun verkoopbeleid en hun huurbeleid aanpassen. En die aanpassing lijkt grotendeels door het Kabinet beoogd: er moet meer ruimte komen voor commerciële verhuurders en de afstand tussen (de veronderstelde) markthuur en de in rekening gebrachte huur moet omlaag. Bovendien draagt de verhuurderheffing bij aan een grotere efficiency in de bedrijfsvoering van de corporaties en ondersteunt deze heffing de in de herziene Woningwet geproclameerde scherpere afbakening van de scope van de corporaties: de focus moet vooral op DAEB-activiteiten worden geconcentreerd. En minister Dijsselbloem, respectievelijk zijn opvolger, kan een inkomstenbron van € 1,7 miljard per jaar uitstekend gebruiken.
Naar verwachting zal de evaluatie van de verhuurderheffing politiek zwaar worden ingekleurd. In Den Haag waart het gerucht rond dat de hoogte van de verhuurderheffing zelfs zou kunnen worden verhoogd. Dan zouden er nog meer corporatiewoningen worden verkocht en nog minder worden bijgebouwd, en komt er nog meer ruimte voor beleggerswoningen en eigenwoningbezit (vooral dank de extreem lage hypotheekrente).
Als politiek zou worden besloten (ondanks de bezwaren die ik tegen zo’n besluit heb) om de verhuurderheffing ook na 2017 te handhaven, zouden twee zaken kunnen worden overwogen:
(1) We zullen in 2017 parlementsverkiezingen meemaken, gevolgd door een kabinetsformatie. In dat kader kan een heroverweging van een besluit over de verhuurderheffing aan de orde komen.
(2) De hoogte van de verhuurderheffing is nu gekoppeld aan het aantal sociale huurwoningen (DAEB) van de corporatie. Dit jaar dienen corporaties voorstellen in omtrent scheiding of splitsing tussen DAEB en niet-DAEB. De huidige methodiek impliceert een perverse prikkel. Hoewel de omvang van de EC-doelgroep de komende jaren verder zal groeien, betekent de koppeling van de verhuurderheffing aan DAEB-woningen dat corporaties (evenals particuliere verhuurders) een krachtig financieel motief hebben om DAEB-woningen om te zetten in niet-DAEB-woningen, dan wel deze woningen te verkopen aan bewoners of beleggers. De waarde van de woning neemt door zo’n transformatie van DAEB naar niet-DAEB aanzienlijk toe: tel uit je winst. De druk van de verhuurderheffing op de overblijvende DAEB-woningen neemt verder toe. Overwogen zou kunnen worden om de hoogte van de verhuurderheffing per jaar los te koppelen van het actuele aantal DAEB-woningen en te differentiëren naar bijvoorbeeld de omzet van de corporatie in de DAEB-sfeer in, zeg, de laatste drie jaar. In zo’n formule zou de verkoop of liberalisatie van DAEB-woningen niet leiden tot een verlaging van de verhuurderheffing per corporatie, en zou nieuwbouw van DAEB-woningen niet leiden tot een onmiddellijke verhoging van de verhuurderheffing.
Het speelveld tussen sociale en commerciële huurwoning zou zo iets minder ongelijk worden. Als de directe koppeling tussen verhuurderheffing en DAEB-status van de corporatiewoning zou worden losgelaten, zou de volkshuisvesting één perverse prikkel minder tellen. Helaas resteren er nog tal van andere perverse prikkels, zoals het woningprijsverhogend effect (circa 20%) van de hypotheekrenteaftrek (in combinatie met het eigenwoningforfait).
Overigens blijf ik voorstander van een eigendomsneutraal woonbeleid en dus van afschaffing van de verhuurderheffing en een snellere reductie van de hypotheekrenteaftrek.