Waarom deze wet belangrijk is
De Wet betaalbare huur moest zorgen voor eerlijkere huren. Huren moeten beter aansluiten bij de kwaliteit van de woning. Het bestaande puntensysteem voor de waardering van een woning, dat eerst vooral voor sociale huur gold, wordt nu ook gebruikt voor een groter deel van de huurmarkt.
Dat heeft effect gehad:
- Zeer hoge huren zijn in sommige gevallen verlaagd
- Meer woningen vallen binnen het middenhuursegment
- Huurders kunnen vaker hun huur laten toetsen
Tegelijk blijven de huren voor veel mensen hoog. Betaalbaar wonen is dus zeker nog niet vanzelfsprekend.
Effecten op de woningmarkt
Naast de effecten op huurprijzen, zijn er ook veranderingen zichtbaar in de woningmarkt:
- Sommige particuliere verhuurders hebben hun woning verkocht
- Het aanbod van huurwoningen in de vrije sector is op sommige plekken kleiner geworden
Over hoe groot dit effect is, verschillen de meningen:
- Verhuurders spreken van een duidelijke afname van het aanbod
- Huurdersorganisaties plaatsen daar kanttekeningen bij. Volgens hen wordt het effect van de wet overschat en spelen ook andere factoren, zoals fiscale regels, een belangrijke rol
Wat wil de minister veranderen?
De minister wil de wet aanpassen, terwijl de Wet betaalbare huur pas sinds 2024 van kracht is en de geplande evaluatie nog moet plaatsvinden.
De voorgestelde aanpassingen betekenen onder andere:
- Huren kunnen omhoog door een zwaardere rol van de WOZ-waarde in het puntensysteem
- Woningen zonder balkon of tuin leveren minder minpunten op, waardoor de maximale huur hoger wordt
- Verhuurders mogen weer vaker tijdelijke huurcontracten aanbieden aan studenten. Daardoor krijgen studenten minder zekerheid over hoe lang zij in hun woning kunnen blijven
Het doel van deze aanpassingen is om verhuur aantrekkelijker te maken.
Onvoldoende inzicht in de praktijk
Tijdens een debat over de huurwet op 22 april 2026 werd zichtbaar dat het inzicht in middenhuur nog beperkt is. Kamerlid Habtamu de Hoop vroeg wat een middenhuurwoning gemiddeld kost: een kernvraag binnen het debat over betaalbaarheid. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan kon daar op dat moment geen concreet antwoord op geven.
Dat is meer dan een ongelukkig moment. Het laat zien dat er nog geen scherp beeld is van de praktijk van middenhuur, terwijl juist dat inzicht nodig is om beleid te kunnen beoordelen en bij te sturen. Als die basis ontbreekt, is het de vraag waarop de aanpassing van de wet nu wordt gebaseerd.
Verschillende meningen over de aanpassingen
Tegen deze achtergrond lopen de meningen over de voorgestelde aanpassingen uiteen.
Organisaties voor huurders
Organisaties zoals de Woonbond en stichting !WOON zijn kritisch op de aanpassingen.
Zij wijzen erop dat:
Huren kunnen stijgen, vooral in grote steden
Huurders minder zekerheid krijgen
De wet wordt aangepast voordat goed is onderzocht wat het effect is
Zij vinden dat bescherming van huurders voorop moet blijven staan.
Woningcorporaties
Aedes, de koepel van woningcorporaties, steunt de wet omdat deze helpt om te hoge huren te beperken. Tegelijk is ook Aedes kritisch op de plannen om de wet nu al aan te passen. Volgens hen:
- is het te vroeg om conclusies te trekken
- kan aanpassen leiden tot hogere huren
- zorgt steeds veranderend beleid voor onzekerheid
Aedes pleit er daarom voor eerst goed te onderzoeken wat de wet doet, voordat er grote wijzigingen worden doorgevoerd.
Woningcorporaties zoals Ymere hebben daarnaast als taak om betaalbare woningen te bieden. Voor hen is het belangrijk dat er voldoende woningen zijn én dat huren betaalbaar blijven.
Particuliere verhuurders
Vooral particuliere verhuurders en hun belangenorganisaties, zoals Vastgoed Belang, zijn kritisch op de wet.
Zij zeggen dat:
- verhuren minder oplevert dan voorheen
- de belastingdruk en kosten hoog zijn
- sommige verhuurders daarom besluiten hun woning te verkopen
Volgens hen zijn daarom grotere aanpassingen nodig. Zij pleiten onder andere voor:
- aanpassing van het puntensysteem, zodat huren hoger kunnen worden vastgesteld
- meer ruimte om kosten van verhuur mee te nemen (zoals onderhoud en belastingen)
aanpassing van fiscale regels, zodat verhuren financieel aantrekkelijker wordt
Investeerders
Ook investeerders, zoals IVBN (institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen), reageren.
Zij leggen de nadruk op andere oplossingen dan alleen de huurwet aanpassen. Volgens hen is nodig:
meer duidelijk en stabiel beleid
lagere belastingen en betere fiscale regels (bijvoorbeeld rond box 3 en overdrachtsbelasting)
minder lokale regels en snellere vergunningen
Zij verwachten dat investeren dan aantrekkelijker wordt en dat er meer huurwoningen bijkomen, vooral in het middenhuursegment.
Tegelijk geven zij aan dat het jammer is dat de wet nu al wordt aangepast, zonder eerst goed te evalueren wat het effect is.
Wat vinden Ymere-huurders
De Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY) voeren campagne: Vrije sector & middenhuur: laat uw stem horen. HVA is onderdeel van SHY en doet dus mee! Binnen deze campagne hebben we een enquête gedaan onder huurders van middenhuur en vrije sector-woningen van Ymere en Yvastgoed. Daar horen we de volgende signalen van huurders:
• Huren zijn vaak hoog in verhouding tot het inkomen
• Het is lastig om een betaalbare woning te vinden
Deze signalen sluiten aan bij een breder beeld: ook in de sociale huur staat betaalbaarheid onder druk.
Dit raakt ook sociale huurders
De gevolgen blijven niet beperkt tot één groep:
- Als middenhuur duurder wordt, stromen mensen minder door
- Daardoor blijven sociale huurwoningen langer bezet
- De druk op de hele woningmarkt neemt toe
HVA komt op voor alle huurders van Ymere: sociale huur, middenhuur en vrije sector. Wat er in het ene deel van de markt gebeurt, heeft gevolgen voor de rest.
Wat vindt HuurdersVereniging Almere?
Vanuit de signalen die wij van huurders krijgen, is onze lijn helder:
Juist in een situatie waarin de effecten nog niet volledig duidelijk zijn, is voorzichtigheid bij aanpassingen van groot belang. Pas de Wet betaalbare huur niet aan voordat duidelijk is wat ervan werkt. Bescherm huurders tegen hoge huren en onzekerheid in alle segmenten.
Tot slot
De discussie over de huurwet laat zien hoe ingewikkeld de woningmarkt is. Eén uitgangspunt blijft belangrijk: wonen moet betaalbaar en zeker zijn. En de stem van huurders moet daarin centraal staan.
Dat is ook waarom we samen met SHY de campagne hebben opgezet: Vrije sector & middenhuur: laat uw stem horen hebben opgezet.
Bronnen en verder lezen
- Leve de Wet betaalbare huur – stichting !WOON
- Minister wil Wet betaalbare huur aanpassen: “Verhuurders kunnen dan weer meer gaan vragen” – AT5
- Kabinet komt met versoepeling Wet betaalbare huur – BNR
- Wat betekent de Wet betaalbare huur voor mij? – Woonbond
- Reactie Aedes op consultatie aanpassingen regelgeving verhuur – Aedes
- Wet betaalbare huur – Rijksoverheid
- Reactie op Kamerbrief Eerste Resultaten Taskforce Versnelling Woningbouw – IVBN