Tegelijk zijn verduurzaming en renovatie goed voor de woning en voor huurders. Dat het ook overlast geeft, is vaak niet te voorkomen. Het gaat er vooral om hoeveel invloed huurders hebben op hoe die werkzaamheden in hun woning worden uitgevoerd.
Instemmingsrecht
In sommige steden, zoals Amsterdam (zie kader onderin ‘Hoe zit dit in Amsterdam?’), zijn aanvullende afspraken gemaakt om huurders beter te betrekken bij dit soort projecten. Tegelijk veranderen die afspraken niets aan het juridische onderscheid tussen onderhoud en renovatie, en dus ook niet aan het instemmingsrecht van huurders.
Dat probleem zit vooral in de manier waarop deze projecten juridisch worden ingedeeld. Woningcorporaties merken dit soort ingrijpende projecten vaak aan als “groot onderhoud”. In dat geval hoeven huurders niet in te stemmen en is er minder recht op compensatie of tijdelijke verhuizing.
Alleen bij “renovatie” gelden strengere regels: dan moet er een voorstel komen, moet een meerderheid van de huurders (70%) akkoord gaan en is er meer aandacht voor overlast en begeleiding.
Wanneer is iets onderhoud en wanneer renovatie?
In de wet is het onderscheid belangrijk, maar in de praktijk is het niet altijd duidelijk.
Onderhoud gaat om het herstellen of vervangen van wat versleten is, zodat de woning in dezelfde staat blijft.
Renovatie betekent dat de woning wordt verbeterd, bijvoorbeeld door betere isolatie, nieuwe installaties of meer comfort.
Verduurzaming kan beide zijn
Het vervangen van een dak of installatie kan onderhoud zijn. Maar als de woning daardoor energiezuiniger, comfortabeler of moderner wordt, kan het ook als renovatie gelden.
Omdat daar geen scherpe grens voor is, ontstaat ruimte voor discussie. Werkzaamheden worden daardoor regelmatig als onderhoud aangemerkt, waardoor huurders minder inspraak hebben en minder recht op compensatie of een tijdelijke verhuizing.
Voor huurdersorganisaties zoals HVA – en ook SHY (de samenwerking van huurdersorganisaties waar HVA deel van uitmaakt) – laat deze onduidelijkheid zien hoe belangrijk het is dat huurders altijd betrokken worden, bij zowel onderhoud als renovatie.
Vaak is het verschil tussen “onderhoud” en “renovatie” moeilijk te bepalen. Werkzaamheden zoals isolatie, nieuwe ventilatie, HR+++ glas, warmtepompen of het vervangen van daken verbeteren de woning, maar worden toch vaak als onderhoud gepresenteerd. Dat zorgt voor discussie: huurders zien het als verbetering en verwachten meer rechten, terwijl het als onderhoud wordt uitgevoerd.
Maanden tussen stof en steigers
Uit onderzoek van Follow the Money blijkt hoe ingrijpend dit kan zijn. Huurders beschrijven woningen waar maandenlang werd gewerkt, met lekkages, schade, onverwachte bezoeken van werklieden en geluidsoverlast tot op het niveau van een rockconcert. In sommige gevallen leefden bewoners maanden tussen stof en steigers, zonder dat zij vooraf konden meebeslissen.
Uit praktijkvoorbeelden blijkt dat huurders vaak weinig grip hebben op hoe werkzaamheden worden uitgevoerd, bijvoorbeeld bij planning, communicatie en uitvoering. Dat roept vragen op over hoe dit soort projecten worden georganiseerd.
Volgens de Woonbond gaat het hier steeds vaker mis. Zij stellen dat veel van deze ingrepen eigenlijk renovatie zijn, omdat ze de woning verbeteren. Huurders zouden dan meer inspraak en bescherming moeten krijgen. De bond spreekt van een zorgelijke trend en ziet het aantal conflicten toenemen.
‘Onderhoud’ is financieel aantrekkelijker
De koepel van woningcorporaties, Aedes, erkent dat deze discussies bestaan, maar benadrukt dat het onderscheid niet zwart-wit is. Volgens Aedes hangt het af van technische, juridische en financiële factoren. In de praktijk lopen onderhoud en verbetering vaak door elkaar.
Daarnaast staan corporaties onder druk om snel te verduurzamen en hebben ze te maken met stijgende kosten. Voor corporaties is het financieel aantrekkelijker om werkzaamheden als onderhoud te kwalificeren, omdat zij dan minder verplichtingen hebben richting huurders.
Voor huurders betekent dit vaak dat zij de overlast dragen zonder echte inspraak. Bewoners spreken over stress, gezondheidsklachten en verlies van vertrouwen. Tegelijk zeggen corporaties dat zij binnen de regels werken en juist investeren in betere, energiezuinigere woningen.
Voor huurdersorganisaties ligt hier een belangrijke rol. Juist omdat individuele huurders vaak weinig invloed hebben, is het belangrijk om samen op te trekken, afspraken te maken en – als het nodig is – bezwaar te maken.
Intussen neemt het aantal van dit soort ingrijpende projecten snel toe. Steeds meer woningen worden aangepakt, waardoor ook het aantal situaties waarin deze discussie speelt groeit.
Nieuwe wetgeving om verduurzaming te versnellen
En er staat meer te gebeuren. In Den Haag wordt gewerkt aan nieuwe wetgeving om verduurzaming te versnellen. Die maakt het makkelijker om plannen door te zetten en geeft huurders op papier meer mogelijkheden om zelf voorstellen te doen.
Maar het belangrijkste probleem blijft bestaan: de wet maakt niet duidelijker wanneer iets onderhoud is en wanneer renovatie. Daardoor blijft onduidelijk wanneer huurders echt instemmingsrecht hebben.
De kern is ook niet dat huurders tegen verduurzaming zijn. Veel huurders willen juist een energiezuinige en comfortabele woning. Maar ze willen ook zeggenschap, duidelijke regels en een aanpak die rekening houdt met hun dagelijks leven – en niet het gevoel dat ze maandenlang moeten zien te overleven in hun eigen huis.
📦 Kader: Hoe zit dit in Amsterdam?
In Amsterdam gelden aanvullende afspraken tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties: de Amsterdamse Kaderafspraken 2026–2030.
Deze afspraken gelden alleen voor woningcorporaties en sociale huurwoningen in Amsterdam en zijn een aanvulling op de landelijke wet.
Ze zijn bedoeld om huurders beter te betrekken bij ingrijpende werkzaamheden, zoals verduurzaming en grootschalige projecten.
Wat is er beter geregeld?
- Corporaties moeten huurders eerder en uitgebreider betrekken bij plannen
- Er is meer aandacht voor participatie, communicatie en begeleiding
- Bij ingrijpende projecten moet vaker gekeken worden naar maatwerk, zoals tijdelijke oplossingen of extra ondersteuning
- De Kaderafspraken geven ruimte om projectspecifieke afspraken te maken.
- Verduurzaming wordt erkend als een ingreep met grote impact op bewoners
Maar er zijn ook duidelijke beperkingen
- De afspraken veranderen de wet niet
- Het onderscheid tussen onderhoud en renovatie blijft even onduidelijk
- De afspraken zijn minder hard afdwingbaar dan wettelijke rechten
- Ze gelden niet voor particuliere verhuurders en niet buiten Amsterdam
De belangrijkste nuance
De Amsterdamse afspraken proberen het gebrek aan inspraak te verzachten, maar lossen het probleem niet op dat onduidelijk blijft wanneer werkzaamheden als onderhoud of renovatie worden gezien en wanneer huurders dus instemmingsrecht hebben.
Zolang werkzaamheden als “onderhoud” worden aangemerkt:
- hebben huurders vaak geen instemmingsrehten
- en blijven zij afhankelijk van hoe ver corporaties willen gaan in participatie
Bronnen en meer informatie
Follow the Money – Hoe corporaties huurders passeren bij ingrijpende verbouwingen
https://www.ftm.nl/artikelen/hoe-corporaties-huurders-passeren-bij-ingrijpende-verbouwingen
Woonbond – Renovatie en onderhoud: wat zijn je rechten als huurder?
https://www.woonbond.nl/vraagbaak/wat-verschil-tussen-renovatie-en-onderhoud
Woonbond – Instemmingsrecht bij renovatie (70%-regel uitgelegd)
https://www.woonbond.nl/vraagbaak/wanneer-moet-ik-instemmen-renovatie
Rijksoverheid – Regels voor renovatie en onderhoud huurwoning
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/wat-zijn-mijn-rechten-bij-renovatie-van-mijn-huurwoning
Aedes: ‘Ambitieuze verduurzaming vraagt om duidelijkheid en consistentie
https://aedes.nl/verduurzaming/aedes-ambitieuze-verduurzaming-vraagt-om-duidelijkheid-en-consistentie
Juridisch loket: Wat zijn mijn rechten bij renovatie van mijn huurwoning?
https://www.juridischloket.nl/wonen-en-buren/huurwoning/renovatie-huurwoning/