Geachte leden van de Eerste en Tweede Kamer,
Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft op 28 februari 2013 een brief gestuurd aan de Tweede
Kamer over de vormgeving en effecten van het huurbeleid en de verhuurderheffing.
Omdat de hierin aangekondigde beleidsmaatregelen een grote impact hebben op het woonbeleid
waarvoor gemeenten, samen met de woningcorporaties, aan de lat staan, hebben wij er behoefte aan
om op deze brief te reageren.
Eerder stuurden wij op 26 november 2012 de Tweede Kamer al een brief over de verhuurderheffing.
Daarin constateerden wij dat er een dispuut was ontstaan over de impact van de aangekondigde
verhuurderheffing. Wij hebben er toen bij de Tweede Kamer op aangedrongen dat er eenduidige
conclusies moeten kunnen worden getrokken over de financiële consequenties van de
verhuurderheffing. “Eerst moeten de cijfers kloppen”, zo was ons motto.
We zijn nu een aantal maanden verder. Er is inmiddels een Woonakkoord gesloten en een nieuwe
doorrekening van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is als bijlage met de
vorengenoemde brief van de minister mee gezonden. Uit de analyse van het CFV blijkt eerst en vooral
dat de consequenties van het gesloten Woonakkoord, met als onderdeel daarin een nieuwe variant
van de verhuurderheffing, minder negatief uitpakken dan de voornemens uit het regeerakkoord. Dat
beoordelen wij positief. Wel dient daarbij te worden aangemerkt dat de verschillen tussen de
doorrekening van het Regeerakkoord en het Woonakkoord het gevolg zijn van het gewijzigde
huurbeleid. “Het hogere huurgebouw dempt het effect van de (lagere) heffing”, aldus het CFV.
In deze brief willen wij u graag, met name op basis van de cijfers van het CFV, wijzen op een aantal
consequenties van het voorgenomen beleid van het kabinet. Consequenties die wat ons betreft
risicovol en dus problematisch zijn.
De analyse van het CFV
Onze zorg over de verhuurdersheffing zit hem vooral in de zorg over de investeringscapaciteit van de
corporaties. In dat kader wijzen wij u op de volgende gegevens van het CFV.
Het CFV constateert dat op basis van de ‘CFV-methodiek’ (een methodiek conform de regulliere CFV beoordelingsmethodiek
waarbij uitgegaan wordt van een uiterst prudentiële veronderstelling dat de
huren na het zesde jaar met niet meer dan inflatie stijgen) dat er 43 corporaties onder de
solvabiliteitsgrens zakken van 15%. Dat is meer dan 11 % van alle corporaties. Uitgedrukt in aantallen
woningen gaat het hier om een aandeel van 525.052 woningen. En dan gaat dus om een percentage
van meer dan 23% van alle woningen dat onder de solvabiliteitsgrens valt. Dat is een heel fors
percentage. Het gaat hier dus om bovengemiddeld grote corporaties.
Deze corporaties zullen ook voorlopig niet meer in aanmerking kunnen komen voor WSW-borging
omdat ze niet voldoen aan de kredietwaardigheidsijs. Dat brengt deze corporaties meteen in grote
problemen.
Het CFV constateert dat de sterkte van de woningmarktgebieden bepalend is voor de huurpotentie.
Met andere woorden: In sterke woningmarktgebieden kunnen corporaties beter huur innen om zo de
verhuurderheffing op te brengen. Het CFV kwalificeert de provincies Groningen, Friesland, Drenthe,
Zeeland en Limburg als zwak. De minister gaat er echter in zijn cijfers van uit dat de ruimte in het
huurbeleid volledig wordt benut. Het is maar zeer de vraag of deze aanname reëel is. Het CFV zet hier
in paragraaf 4 onzes inziens terecht vraagtekens bij. Het CFV wijst in dit verband tevens op
koopkrachteffecten. Die kunnen fors oplopen. Daarnaast is het niet ondenkbeeldig dat de wat hogere
inkomensgroepen zullen uitwijken naar de koopsector, iets wat de corporaties in staat zal stellen om
woningen te verkopen. Dat kan een (bedoeld of onbedoeld) effect zijn van de maatregelen, het heeft in
ieder geval tot gevolg dat de verdiencapaciteit van de corporaties onder druk komt te staan. Immers,
de rijkere huurders zijn vertrokken en onder de streep staat nog steeds de op te brengen
verhuurderheffing. Die verandert niet.
Overigens geeft het CFV aan dat bedacht moet worden dat er binnen regio’s nog een behoorlijke
spreiding is tussen individuele corporaties. Uitschieters naar beneden zullen er dus ook zijn. Deze
gegevens ontbreken echter in de doorrekening en in de brief van de minister.
Verkoop van corporatiebezit, als oplossing voor solvabiliteitsproblemen is daarmee als genoemde
oplossing redelijk betrekkelijk en zal zeker niet in elke regio tot de reële mogelijkheden behoren.
Bovendien kan ‘het tafelzilver maar een keer verkocht worden’.
In dit kader wijzen wij ook op de opmerking van de minister dat corporaties met de gemeenten
prestatieafspraken dienen te maken over de blijvende beschikbaarheid van voldoende betaalbare
huurwoningen. Als corporaties afhankelijk zijn van huurverhogingen en verkoop van bezit om voort te
bestaan, komt het maken van afspraken onder zware druk te liggen. Er lijkt voor gemeenten dan niet
veel te kiezen. Voor de naderende nieuwe collegeperiode is er weinig perspectief om op het terrein vande volkshuisvesting lokaal tot stabiel volkshuisvestingsbeleid te komen. De impasse waarin
gemeenten komen te zitten zal zeker een aantal jaren duren.
In de brief van de minister wordt naast een uitsplitsing naar regio ook ingegaan op de 4 grootstedelijke
agglomeraties (tabel 3 in de brief). Met dit overzicht wil de minister aantonen dat (op de regio Groot-
Amsterdam na) iedereen wel uit kan met de heffing.
In deze weergave wordt echter uitgegaan van een 100% benutting van de huurruimte en ook hier
wordt dus geen rekening gehouden met de bezwaren die het CFV aanvoert. Uit de cijfers van de
minister valt dus ook niet op te maken in hoeverre in de grootstedelijke agglomeraties het ook echt
reëel is om alle huurverhogingen tot het maximum door te voeren. Wij constateren daarom dat de
minister er wat te gemakkelijk van uit gaat dat de ruimte in het huurbeleid volledig wordt benut. Daar
komt nog bij dat niet inzichtelijk is welke (grotere) corporaties onder de solvabiliteitsgrens uitkomen.
De minister lijkt een opening te bieden voor verhuurders die met een omvangrijke maatschappelijk
gewenste investeringsopgave worden geconfronteerd. Hij zal bezien of hierin binnen de heffing
mogelijk kan worden voorzien. Wij zouden er een voorstander van zijn als wordt gekeken naar een
investeringsagenda in plaats van een heffing. Per saldo kan dat voor het Rijk dezelfde financiële
opbrengst genereren.
Het CFV waarschuwt voor nog een effect. Als huren stijgen zal de woning op enig moment gaan vallen
onder de niet-DAEB. De woning valt niet meer onder de staatssteunfaciliteit (borging via het WSW).
De woning zal dan niet meer in bezit kunnen zijn bij de corporatie (immers, er komt een juridische
scheiding tussen DAEB en niet-DAEB bezit). De verhuurderheffing slaat niet neer op niet-DAEB, maar
alleen op DAEB woningen. De verhuurdersheffing zal dus op termijn door steeds minder woningen
moeten worden opgebracht.
Hiermee komt ook de garantiestructuur binnen de corporatiesector in beeld. Als 11 % van de
corporaties (met meer dan 23% van het totale bezit) onder de solvabiliteitsgrens zit; als blijkt dat niet
alle potentiële huur kan worden geïnd en de verhuurderheffing dus niet door elke corporatie kan
worden opgebracht en als de verhuurderheffing op basis van steeds minder woningen moet worden
opgebracht komen individuele corporaties in de financiële problemen. Dit zou, gelet op de onderlinge
waarborg tussen corporaties, tot een domino-effect kunnen leiden, hetgeen er uiteindelijk in kan
resulteren dat ook de gemeenten vanuit de achtervang financieel moeten bijspringen. Op basis van de
cijfers van het CFV kunnen nu al 5 corporatie een saneringstraject tegemoet zien.
Dit domino-effect zou nog eens in een stroomversnelling kunnen komen als op termijn de rente op de
kapitaallasten weer gaat stijgen.
Tot slot wijzen wij u er op dat het CFV opmerkt dat de introductie van de verhuurderheffing nieuwe
investeringen in goedkope, betaalbare en dure huurprijsklassen tot aan de DAEB-grens sterk onder
druk zet. Bij elk te realiseren nieuwe woning zal in de exploitatie een stukje verhuurderheffing moeten
worden bijgeteld. Dat maakt de extra investering alleen nog maar onrendabeler. De
investeringscapaciteit van corporaties is voor gemeenten echter van eminent belang. Zeker ook in het
perspectief van het wegvallen per 1 januari 2015 van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.
Zonder investerende corporaties wordt gemeentelijk woonbeleid op het terrein van wonen en zorg
(langer thuis blijven wonen, zorgvoorzieningen in de wijk), krimp, vergrijzing, energiebesparing in de
gebouwde omgeving en leefbaarheid van steden, wijken en dorpen extra bemoeilijkt.
Wij verzoeken u daarom om goede notie te nemen van de bedenkingen die het CFV heeft verwoord
en die wij onderschrijven. Wij verzoeken u daarom, mede namens de G32, in gesprek te gaan met de
minister en een weg te vinden die recht doet aan onze bedenkingen.
Hoogachtend,
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
drs. C.J.G.M. de Vet
Waarnemend voorzitter directieraad