Geachte heer de Jong,
1. Inleiding
Dit jaar is er intensief overleg gevoerd in de werkgroep beleid en met u over de huurverhoging per 1 juli 2013. Helaas heeft dit overleg niet geresulteerd in een gedeelde opvatting over de huurverhoging. In dit advies zullen we verwoorden wat het principiële standpunt is van SHY en tot welk compromis wij bereid waren om de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging te voorkomen. Ook waar SHY en Ymere elkaar gevonden hebben in het ‘flankerend’ huurbeleid en de uitvoering van de huurverhoging. Wij zullen u ook adviseren met betrekking tot de communicatie over de huurverhoging.
2. Gezamenlijke open brief
Het overleg is gestart met een gezamenlijke open brief over het toen net afgesloten Woonakkoord. We hebben gezamenlijk onze zorgen geuit over de betaalbaarheid van het wonen voor de huurders en de verhuurdersheffing alleen voor woningen in de sociale huursector. Als alternatief hebben wij een bezitsbelasting voor gedragen voor al de woningen, ook die van eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders. We hebben ook gepleit voor ruimere inkomensgrenzen voor de huurtoeslag.
SHY vindt het van groot belang dat Ymere en SHY gezamenlijk een geluid hebben laten horen voor een ander volkshuisvestingsbeleid. Volgens ons is het voor de huurders en voor de corporaties van groot belang om gezamenlijk een strategie te ontwikkelen tegen dit overheidsbeleid. Wij vinden dat Ymere en de corporaties een zelfmoordstrategie voeren door het beleid van de overheid uiteindelijk zonder al te veel verzet uit te voeren. Door het vragen van een minimale huurverhoging van 4% voor iedere huurder en 4,5% en 6,5% voor lage middeninkomens en een deel van de middeninkomens, is de kans groot dat Ymere zich isoleert van haar huurders. De corporaties staan al geïsoleerd ten opzichte van de politiek en met dit huurbeleid versterkt zij haar geïsoleerde positie. De meeste huurders in sociale huurwoningen zullen de huurverhoging alleen maar ervaren als een extra belasting met de corporatie als belastingkantoor. Een belasting die ten koste gaat van de kwaliteit van de bestaande voorraad en het realiseren van nieuwbouw. Voor de huurder is het meer betalen voor minder.
Minister Blok heeft al aangekondigd dat vanaf 2018 de verhuurdersheffing inflatievolgend wordt en dat hij met voorstellen komt om de doelgroep van de corporaties in te krimpen naar 400.000 huishoudens. Ymere moet aan haar huurders duidelijk maken dat zij begrip heeft voor de beroerde inkomenspositie van veel van haar huurders en dat zij een beleid wil dat hieraan tegemoet wil komen.
Wij hebben bij het opstellen van de gezamenlijke open brief gesteld dat wij het zullen respecteren als Ymere voor de korte termijn kiest voor een huurverhogingsbeleid dat een maximale verhoging van de huursom bewerkstelligt. Dat neemt niet weg dat wij uiteindelijk teleurgesteld zijn in de keuzes die Ymere gemaakt heeft.
3. inflatievolgend huurbeleid
SHY kiest voor een inflatievolgend huurbeleid. Wij behoeven geen lang betoog te houden om u er van te overtuigen dat veel huurders de laatste jaren er in inkomen op achteruit zijn gegaan. Niet alleen de mensen die afhankelijk zijn van uitkeringen, maar ook zij die werken. Volgens het CBS is het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens voor het vijfde jaar gedaald. In 2012 is de afname met 3,2% de sterkste sinds vijf jaar. Een inflatievolgend huurverhogingsbeleid betekent dat voor de meeste huishoudens het netto-inkomen er verder op achteruit gaat. Een recentelijk onderzoek van OTB toont aan op basis van NIBUD-normen voor wat de minimaal noodzakelijke uitgaven zijn voor een huishoudens buiten die van de huur, dat 30% van de huishoudens met het laagste inkomen, de feitelijk huur, zelfs in combinatie met huurtoeslag, niet kunnen betalen. Dat doen zij wel en dat betekent dat zij inleveren op andere uitgaven. Een huurverhoging die gelijk is aan de inflatie is eigenlijk al niet meer verantwoord, laat staan één van 4%. Ymere kan niet het beleid van de regering veranderen, noch de benarde inkomenspositie verzachten, maar zij kan wel een bijdrage leveren om die niet verder te verzwaren door een gematigde huurverhoging te vragen.
Advies:
SHY adviseert Ymere om per 1 juli 2013 een huurverhoging gelijk aan de inflatie te vragen.
4. tegen inkomensafhankelijke huurverhoging
In ons advies over de huurverhoging 2012 hebben wij uitvoerig betoogd waarom Ymere geen extra huurverhoging van 5% boven de inflatie te vragen aan huishoudens met een inkomen boven €43.000. In dit advies zullen wij kort aangeven waarom het invoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging onverstandig en onrechtvaardig is. Voor een verdere onderbouwing verwijzen wij naar het advies van 2012. Wij zullen onze standpunten weergeven in adviezen om van Ymere een schriftelijke verantwoording te vragen waarom zij desalniettemin kiest voor een inkomensafhankelijke huurverhoging.
4.1 schending van de privacy
Het advocatenbureau Kennedy Van der Laan stelt, in een advies aan de Woonbond, dat het aangepaste wetsvoorstel inzake huurverhoging op grond van inkomen de bezwaren tegen het eerdere voorstel alleen maar versterken. Doordat de inkomensgroep €34.085 tot €43.000 is toegevoegd is de uitholling van de collectieve privacywaarborgen alleen maar vergroot. Het CBP deelt deze conclusie. Kennedy van der Laan stelt dat het huidige wetsvoorstel strijdig is met het grondrecht op privacy.
Advies:
SHY vindt dat Ymere niet mee moet werken aan de uitvoering van een maatregel die het grondrecht op privacy van haar huurders schendt.
4.2 lage middeninkomens en middeninkomens
Een inkomensafhankelijke huurverhoging wekt de suggestie alsof de inkomensgroep tussen €33.500 en €43.000 en boven €43.000 te goedkoop wonen in een sociale huurwoning. De eerste groep behoort eigenlijk thuis inde sociale huursector, voor de tweede groep is er voor een deel geen alternatief op de woningmarkt.
Het is goed om hier even stil te staan bij een citaat uit een rapport van de VROM-raad uit 2011 ‘Open deuren, dichte deuren, middeninkomens op de woningmarkt’:
‘Het belang van de middeninkomensgroepen voor het functioneren van de samenleving
als geheel en voor de maatschappelijke samenhang, kan moeilijk overschat
worden. De middeninkomensgroepen zijn het scharnierpunt tussen ‘arm’ en ‘rijk’,
en zij zijn ook de drager en uitvoerder van functies die direct het reilen en zeilen
van de maatschappij raken (zorg, onderwijs, politie, detailhandel, overheidsfuncties,
dienstverlening). Als middeninkomensgroepen geen huis kunnen vinden (te duur,
geen geschikt aanbod), dan is dat een vraagstuk van grote maatschappelijke betekenis.
Als zij geen huis in de stad naar hun keuze kunnen vinden, dan heeft ook de
stad (en alle maatschappelijke organisaties die daarin werkzaam zijn) een probleem.’
De VROM-raad noemt de groep €33.614 – €43.000 de lage middeninkomens (ongeveer 900.000 huishoudens in Nederland) en bakent de middeninkomens die een moeilijke positie hebben op de woningmarkt af op €60.000 (tweemaal modaal, ongeveer 1.6 miljoen huishoudens).
De lage middeninkomens hebben een netto maandinkomen tussen rond €1850 en €2250. Zij worden verondersteld een woning te vinden in de huurklasse €690 en €900. Dat wil zeggen minimaal een huurquote van respectievelijk 37% en 31% en maximaal respectievelijk 49% en 40%. Hier bovenop komen nog de aan het wonen gerelateerde kosten als water, gas en elektriciteit. Er is met deze huurquotes geen nader onderzoek nodig van het NIBUD om de conclusie te trekken dat met deze huurquotes er een onaanvaardbare aanslag op het inkomen gedaan wordt.
Daarbij gaat het om het gezamenlijk inkomen van het huishouden. Al de personen die voor per 1 juli 2013 ingeschreven staan op het adres en belasting betalen. Uitgezonderd inwonende kinderen die een belastbaar inkomen hebben gelijk aan dat wat een student naast de studietoeslag mag verdienen. Het gaat hier niet om een individueel inkomen maar om het huishoudeninkomen. In ons advies van 2012 hebben wij met een aantal voorbeelden aangegeven hoe kwetsbaar deze huishouden zijn. We zullen ons in dit advies beperken tot één voorbeeld. Van een stel werkt de man als vuilnisman en zijn vrouw deeltijds in de catering. De man heeft een belastbaar inkomen van €27.000, de vrouw €10.000. Op grond van het huishoudeninkomen komen zij niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Als zij in een sociale huurwoning wonen dan wonen zij ‘scheef’ en krijgen een extra huurverhoging van 2% boven de inflatie.
Voor de lage middeninkomens en een deel van de middeninkomens is er geen alternatief op de woningmarkt. De vrije huursector begint vanaf €900 of €1000. Voor een hypotheek wordt het tweede lage inkomen geen rekening gehouden of slechts voor een klein deel meegerekend. Het inkomen van kinderen wordt buiten beschouwing gelaten. De lage middeninkomens en deels de middeninkomens zijn in het merendeel van de woningmarkten waar Ymere bezit heeft, afhankelijke van een corporatie om aan een fatsoenlijke betaalbare woning te komen. Wij vinden het belangrijk dat Ymere dit erkent en een beleid probeert te ontwikkelen om hier aan te gemoed te komen.
Advies:
SHY stelt voor dat Ymere als doelgroepen van beleid de lage inkomens en lage middeninkomens benoemt als primaire doelgroep en de middeninkomens als secundaire doelgroep;
Dat Ymere erkent er voor deze groepen nauwelijks alternatieven zijn in de vrije huursector en op de koopmarkt;
Dat Ymere op grond hiervan afziet van een inkomensafhankelijke huurverhoging;
SHY vindt het een positieve ontwikkeling dat Ymere haar huurverhogingsbeleid niet langer onderbouwt met het argument ‘bestijding van het scheef wonen’.
4.3 bevriezing inkomensgrenzen
De inkomensgrenzen zijn voor het bepalen van de inkomensafhankelijke huurverhoging niet geïndexeerd. Dat is wel gebeurd voor het bepalen welke inkomens toegang hebben tot de sociale huursector. In Amsterdam hebben huishoudens zonder kinderen met een inkomen tot €34.229 recht op een sociale huurwoning. Voor huishoudens met kinderen onder de 18 jaar geldt een inkomensgrens van €38.695. In de wet ‘inkomensafhankelijke huren’ zijn de inkomensgrenzen bevroren op €33.614 en €43.000.[1] Er ontstaat nu de situatie dat een huishouden op grond van het huishoudeninkomen een sociale huurwoning krijgt toegewezen maar op grond van datzelfde inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt.
Advies:
SHY adviseert Ymere om de grens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging te leggen op €34.229 voor huishoudens zonder kinderen en op €38.695 voor huishoudens met kinderen onder de 18 jaar.
4.4 alternatief: huursombenadering
De uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging is ingewikkeld, kostbaar en moeilijk communiceerbaar. Het huishoudeninkomen is in deze tijd kwetsbaar. Als de kinderen het huis uitgaan, een lid met pensioen gaat, overlijdt of werkloos wordt kan een huishoudeninkomen boven €33.614 in één klap dalen tot onder de huurtoeslaggrens. De huur kan dan bijvoorbeeld al boven de liberalisatiegrens liggen. In ons advies van 2012 hebben wij dit met tal van voorbeelden geïllustreerd.
De inkomensafhankelijke huurverhoging is slechts van kracht voor een periode van twee jaar. Vanaf 2015 wordt de huurverhoging gebaseerd op een huursombenadering. Het valt aan de huurders en aan SHY niet uit te leggen waarom Ymere mee werkt aan de uitvoering van een ingewikkelde en kostbare maatregel, die na twee jaar al weer vervangen wordt door een andere. De inkomensafhankelijke huurverhoging is slechts een ordinaire maatregel voor het Rijk om op korte termijn veel geld te krijgen en voor Ymere om de huursom op termijn structureel sneller te verhogen (waarbij zij nog maar moet afwachten of dit voordeel ten gunste van haar zal vallen).
De huursombenadering is een meer volkshuisvestelijke. Er wordt een relatie gelegd tussen de huurprijs die betaald wordt en de huurprijs op grond van de kwaliteit van de woning. Het is om al deze redenen verstandig om af te zien van een inkomensafhankelijke huurverhoging en te kiezen voor een huursombenadering zoals die door de Woonbond wordt voorgesteld. Een stijging van de huursom met 1% boven de inflatie. Wij gaan er vanuit dat u op de hoogte bent van de onderbouwing door de Woonbond van dit voorstel. Zo niet, dan zijn wij gaarne bereid dit uit te leggen.
Advies:
De inkomensafhankelijke huurverhoging is moeilijk uitvoerbaar, kostbaar en niet uit te leggen aan de huurders. SHY stelt daarom voor om dit niet te doen;
Het huishoudeninkomen is kwetsbaar en kan per jaar verschillen. Een reden om geen inkomensafhankelijke huurverhoging te doen;
Er is een aanvaardbaar alternatief voor deze huurverhoging: de huursombenadering zoals de Woonbond die voorstelt. Wij adviseren Ymere om dit voorstel over te nemen.
5. tegenaanbod SHY
Hoewel SHY principieel en op goede gronden voor een inflatievolgend huurbeleid een tegenvoorstel gedaan: de inflatie + 1% in ruil voor het afzien van de inkomensafhankelijke huurverhoging. SHY is van mening dat Ymere hiermee zijn primaire taken kan blijven uitvoeren en het beheer op het huidige niveau te handhaven. Over dit voorstel hebben wij met u overleg gevoerd op 26 maart. U stelt dat Ymere de lopende en geplande projecten in de bestaande woningvoorraad heeft doorgenomen. Er is een keuze gemaakt welke projecten er de komende jaren wel en welke niet uitgevoerd worden. In combinatie met eerdere ingevoerde maatregelen die nodig waren om de heffing uit het Kunduz akkoord heeft Ymere volgens u de grens bereikt van wat financieel maar ook vanuit verantwoord beheer van het bestaande bezit, mogelijk is. Er was tot onze teleurstelling vanuit uw kant geen bereidheid om met SHY te praten welke alternatieven er nog mogelijk zijn om het voorstel van SHY over te nemen. Ook omdat het op dit moment niet duidelijk is in welke mate en hoogte de verhuurdersheffing zal worden ingevoerd.
Na het overleg over de huurverhoging kregen wij een presentatie van de projecten die de komende tijd uitgevoerd gaan worden. SHY en de lokale huurdersorganisaties zijn niet betrokken geweest bij de afwegingen die gemaakt zijn om tot keuzes te komen. De keuzes die gemaakt zijn hebben directe gevolgen voor bewoners die het vooruitzicht hadden op een verbetering van hun woning en complex, maar nu voorlopig geen perspectief hierop hebben. Als we dit combineren dat bij het onderhoudsbeleid van Ymere het zwaartepunt niet ligt in het direct verhelpen van onderhoudsklachten, maar dit meer structureel doet door grootschalige ingrepen, dan zullen veel bewoners te maken hebben met een slecht onderhouden woning en complex waar voorlopig niet veel aan gedaan wordt. SHY vindt dat de lokale huurdersorganisaties betrokken worden bij het maken van keuzes. De huurdersorganisaties moeten bij het maken van uiteindelijke keuzes kunnen inbrengen wat voor hen zwaarwegende factoren zijn bij het maken van een keuze welk project wel of niet door gaat. Bij deze huurdersorganisaties zit veel kennis over de complexen en wat de huurders van belang vinden.
Advies:
SHY is teleurgesteld dat Ymere niet de moeite heeft willen nemen om in overleg met SHY te zoeken naar mogelijkheden om het tegenvoorstel van SHY mogelijk te maken. Temeer ook dat het niet duidelijk is in welk mate en hoogte de verhuurdersheffing uiteindelijk zal worden ingevoerd;
SHY adviseert Ymere dat de regiovestigingen de lokale huurdersorganisaties betrokken worden bij het maken van de keuzes welke prioriteiten er gesteld worden ten aanzien van de lopende en geplande projecten.
6. uitvoering inkomensafhankelijke huurverhoging
Hoewel wij tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging zijn, vinden wij het van groot belang dat er zorgvuldige uitvoeringsprocedures komen voor het geval dat het huishoudeninkomen lager is dan in 2011 of bij inkomensdaling. Dat er maatwerk wordt toegepast. Voorkomen moet worden dat dit alleen geregeld kan worden via procedures bij de huurcommissie. De huurders moeten het in principe met Ymere kunnen regelen. De procedures moet ook duidelijk zijn als de huurder om advies vraagt bij de lokale huurdersorganisatie of WijkSteunpuntenWonen. Het is positief dat u het belang hiervan ook onderkent en hierover met SHY wilt overleggen.
Het is mogelijk dat veel huurders door de inkomensafhankelijke huurverhoging in de problemen komen met het betalen van de huur. Belangrijk is dat het Huurincassobeleid als inzet heeft dat huisuitzettingen zoveel mogelijk worden voorkomen. Het is ruim 3 jaar geleden dat SHY een advies heeft uitgebracht over het incassobeleid. Wij kunnen niet beoordelen of het huidige Huurincassobeleid er in geslaagd is deze doelstelling waar te maken. Het lijkt ons goed om het huidige beleid te evalueren en hierover overleg te voeren.
Advies:
Het is positief dat Ymere gaat overleggen over zorgvuldige uitvoeringsprocedures als er sprake is van een actueel huishoudeninkomen dan door de belasting is opgegeven of als er sprake is van inkomensdaling, het aantal ingeschreven personen per 1 juli niet klopt en als een huishouden onder de hardheidsclausule valt. De procedures moeten helder zijn voor huurders en instellingen/organisaties waar huurders hierover advies vragen. Uitgangspunt voor SHY en Ymere is dat in principe de huurder dit met Ymere kunnen regelen en de gang naar de huurcommissie zoveel mogelijk wordt voorkomen;
SHY stelt voor om het huidige Huurincassobeleid te evalueren.
7. flankerend huurbeleid
Ondanks het gegeven dat u kiest voor een inkomensafhankelijke huurverhoging, beseft u wel dat u hiermee een zware wissel trekt op uw huurders. U wilt samen met ons onderzoeken hoe er richting specifieke groepen huurders de effecten van het huurverhogingsbeleid afgezwakt kunnen worden. U stelt voor om de korting op het serviceabonnement voor huurtoeslag ontvangers te verhogen met 4% en voortzetting van het flankerend huurbeleid. U wilt met ons overleggen hoe op grond van het onderzoek naar betaalbaarheid kijken welke inkomensgroepen de grootste problemen hebben en of het mogelijk is hier aanvullend beleid op te ontwikkelen. U verzoekt ons ook om met aanvullende voorstellen te komen. Wij zullen dit in ons advies noemen.
Advies:
SHY staat positief ten opzichte van de voorstellen die u noemt voor het flankerend huurbeleid:
De verhoging van de korting op het serviceabonnement met 4% tot €33,50;
De trouwe klantenregeling;
De regeling van Hoog naar Laag;
Het loket voor middeninkomens;
Overleg, op basis van het onderzoek naar betaalbaarheid, of er aanvullend beleid ontwikkeld kan worden voor inkomensgroepen met de grootste problemen.
SHY stelt de volgende aanvullende maatregelen voor:
Bij verhuizen van Groot naar klein (of beter) geen huurharmonisatie;
Geen huurharmonisatie bij woningruil en bij nieuwe huurders bij woongroepen met recht op coöptatie;
Volwassen inwonende kinderen bij overlijden ouder(s) huurcontract toekennen;
Dit ook toepassen bij mantelzorgers bij het overlijden van de hoofdhuurder.
8. uitzonderingen op de huurverhoging
In de adviesaanvraag staan de uitzonderingsgevallen met betrekking tot de huurverhoging. Deze verschillen niet met die van vorig jaar. Op één uitzondering willen wij echter een nadere toelichting en wij zullen twee nieuwe uitzondering voorstellen.
Een van de uitzonderingen is ‘aftoppen op relevante huurtoeslag grenzen’. Omdat hier het meervoud ‘grenzen’ staat, nemen wij aan dat hier bedoeld wordt de aftoppingsgrenzen voor 1 en 2 persoonshuishoudens, die voor 3 of meerpersoonshuishoudens en de liberalisatiegrens. Als dit waar is, dan vinden wij dit een goed voorstel. Huishoudens met huurtoeslag worden extra getroffen door eerdere bezuinigingen in combinatie met de minimale huurverhoging van 4%.
Door de verhuurdersheffing worden projecten waar nu al overleg gevoerd worden met bewoners maar nog niet in uitvoering zijn genomen, uitgesteld. Ook projecten waar de bewoners de verwachting hebben dat deze binnen een afzienbaar tijdsperspectief aangepakt zullen worden. De kans dat de kwaliteit van het onderhoud van de woningen en complexen slecht is, is groot. Wij stellen voor dat voor deze huurders de huur niet meer stijgt dan met de inflatie.
In de ‘inkomensafhankelijke’ wet zijn de inkomensgrenzen bevroren op €33.614 en €43.000. Om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen is het bedrag van €43.614 geïndexeerd en is nu €34.229. In Amsterdam is afgesproken dat voor huishoudens met kinderen onder de 18 jaar €38.695. (De grens van €43.000 is verhoogd in Amsterdam naar €44.600) Het is een vreemde zaak dat een huishoudens op grond van het inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, op grond van de wet ‘inkomensafhankelijke huurverhoging’ een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Deze huishoudens zijn bij Ymere bekend, de woningen zijn recent toegewezen en het is dus aannemelijk er vanuit te gaan dat er tussentijds geen sprake is van een inkomensstijging. Wij stellen voor deze huishoudens uit te sluiten van de huurverhoging van 4,5%.
Advies:
SHY heeft een vraag en stelt voor twee groepen toe te voegen aan de uitzonderingen op de ‘inkomensafhankelijke huurverhoging’:
Klopt de aanname van SHY dat met ‘relevante huurtoeslag grenzen’ de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens wordt bedoeld?;
Een inflatievolgend huurbeleid voor bewoners in complexen waar als gevolg van de ‘Prioriteiten’ projecten uitgesteld worden;
Geen inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens die op basis van een inkomen onder €34.229 en huishoudens met kinderen onder de 18 jaar onder €38.695 recentelijk een woning hebben toegewezen.
9. communicatie
SHY gaat er vanuit dat Ymere meer voorlichting geeft over de huurverhoging dan zij wettelijke verplicht is. Dat is belangrijk omdat de inkomensafhankelijke huurverhoging ingewikkeld is. In de brief aan de huurders is het van belang dat op een heldere wijze over voor huurders belangrijke onderwerpen te adviseren.
Advies:
SHY stelt voor in brief aan de huurders de volgende onderwerpen op te nemen:
De opbouw van en het aantal Wws-punten;
De WOZ-waarde van de woning;
De mogelijkheid aanbieden om inzage te krijgen in het rapport over het energielabel van de woning;
De afspraken hoe huurders met Ymere zaken kunnen regelen als er spraken is van een lager huishoudeninkomen dan dat in 2011, inkomensdaling, minder personen per 1 juli ingeschreven staan op het adres dan de opgave van de belastingdienst, als een huishouden valt onder de hardheidsclausule;
Deze zaken ook helder plaatsen op de Website;
Met SHY hierover te overleggen ook over eventuele andere vormen van communicatie;
Voorlichting hierover te geven aan WijkSteunpuntenWonen en andere organisaties die voorlichting geven aan huurders.
Met vriendelijke groet,